O direito de superfície no ordenamento jurídico brasileiro

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DATA DE PUBLICAÇÃO

2007

RESUMO

O direito de superfície é figura de direito real imobiliária, de natureza bem complexa, com previsão no Estatuto da Cidade e no Código Civil, admitindo ampla transmissibilidade. O instituto estudado possui origens no direito romano, tendo o modelo pátrio forte influência do direito luso, até mesmo pelas razões históricas que no passado nos uniram. Nosso sistema legal é noviço e não possui uma regulação extensa sobre o tema, o que cria certa instabilidade na aplicação do instituto, tendo os ordenamentos estrangeiros que cuidam do direito de superfície papel importante para uma boa interpretação da figura. Em síntese, trata-se de direito real vinculado a uma concessão feita pelo proprietário a terceiro, a fim de que o último possa construir e/ou plantar em sua propriedade imobiliária, ou, de outra banda, que permita ao concessionário manter implante já existente sobre (ou até sob) a base da concessão. A inclusão de tal direito real em nosso ordenamento pode ser vista como uma tentativa de se pôr em prática a concepção de função social da propriedade, esculpida em nossa Carta Magna, possibilitando que imóveis não utilizados, ou sub-utilizados, tenham boa destinação. A separação do implante em relação à base do imóvel se opera através da suspensão dos efeitos do princípio superficies solo cedit, formando-se aquilo que vem se denominando de propriedade superficiária, em razão dos amplos poderes que o concessionário (=superficiário) detém sobre a acessão. Este entendimento se encontra firmado, em certa medida, na doutrina e legislação estrangeira, citando-se, em exemplo, o direito italiano, o lusitano e o argentino. Há uma gama de desdobramentos e variantes na relação superficiária, dada à elasticidade que esta admite no seu objeto, podendo ser simples ou mais complexa, dependendo do que foi pactuado entre as partes. O direito de superfície reclama, ainda, exame no plano horizontal do imóvel (objeto da concessão), visando a fixação dos seus limites e das respectivas obrigações e reflexos secundários, como também no quadrante vertical, em razão de nosso ordenamento não vedar, ao menos de forma expressa, a concessão no subsolo e no espaço aéreo. Todas as conclusões do estudo seguem uma linha básica: direito de superfície é espécie singular de direito real imobiliário, não se enquadrando com perfeição nos habituais conceitos de ius in re propria e ou dos constantes da tríade de ius in re aliena tradicionalmente admitida (direitos reais de fruição, gozo e garantia). Cuidase de instituto com vocação para funcionalizar o imóvel alheio, tendo amplo espectro de atuação, muito embora sempre atue em base imobiliária. Em suma, o instituto em comento cuida da relação entre o proprietário de um terreno e outrem, que firmam pacto em que o primeiro concede ao segundo, chamado de superficiário, o direito de construir (ad aedificandum) ou de plantar (ad plantandum) em seu imóvel, ou de manter construção existente sobre este com amplos direitos de uso e gozo, numa relação que merece toda a atenção da doutrina especializada, pois pode ser importante instrumento para a aplicação concreta da função social da propriedade

ASSUNTO(S)

superficies property direito real propriedade -- brasil surface rigth direito de superfície superficie (direito) brasil [ codigo civil (2002)] social function of the proprety propriedade superficiária property superficie (direito) -- brasil função social da propriedade brasil [lei n. 10.275 de 10 de julho de 2001] direito

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