Modeling social heterogeneity, neighborhoods and local influences on urban real state prices: spatial dynamic analyses in the Belo Horizonte metropolitan area, Brazil

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DATA DE PUBLICAÇÃO

2009

RESUMO

Esta tese aplica conceitos oriundos de dois campos da literatura no estudo do desenvolvimento urbano: o da economia urbana baseado na noção de centro e área polarizada e o de sistemas complexos auto-organizáveis e modelagem com autômatos celulares (CA), que permitem noções de vizinhança e desenvolvimento evolucionário. O mercado de bens imóveis é analisado, pois que reflete a complexidade do meio urbano e está intimamente imbuído de suas múltiplas causalidades e determinações. Heterogeneidade socioeconômica e a noção de vizinhança vista como essencial em estudos urbanos são introduzidos nos nossos modelos. Ou seja, vizinhanças são definidas e consideradas elementos essenciais para explicar preços de bens imóveis e desenvolvimento urbano local de longo prazo na metrópole de Belo Horizonte, Brasil. Técnicas de geoprocessamento e análise de componentes principais (PCA) são aplicadas para agregar grande quantidade de informações socioeconômicas distribuídas espacialmente no tecido urbano. Este subsídio, aliado à descrição histórica apresentada, permite a proposição de dois modelos de análise que se beneficiam da fertilização cruzada dos campos da literatura abordados. O primeiro é um modelo de análise econométrica que é testado para seu componente espacial e que incorpora a análise quantílica por meio de uma estimação por variáveis instrumentais (IVQR). O segundo é um modelo de autômatos celulares que avança no conceito proposto inicialmente por White e Engelen (1993) e considera explicitamente os efeitos de desaglomeração dos preços dos imóveis. Ambos incluem heterogeneidade social e influências locais como elementos explicativos centrais. A aplicação dos modelos permitiu, portanto, o indicativo de quais fatores (e em qual dimensão) influenciam o mercado de bens imóveis, dada sua configuração; bem como a identificação dos fatores que dinamicamente interagem na determinação da localização dos atores urbanos e na formação do preço da terra urbana. Em ambos os casos, a análise de atores em diferentes patamares socioeconômicos e sua localização relativa na constituição das vizinhanças mostraram-se relevantes.

ASSUNTO(S)

economia urbana teses. bens imóveis belo horizonte, região metropolitana de (mg) custos teses.

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