A previsão de constituição de garantia hipotecária por unidades incorporadas compromissadas à venda ou da sua alienação fiduciária, sob o enfoque do Código de Defesa do Consumidor

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DATA DE PUBLICAÇÃO

2005

RESUMO

A necessidade de se reduzir rápida e eficazmente o déficit habitacional trouxe um dilema, qual fosse o de se produzir recursos pelos quais os empreendimentos pudessem ser financiados, de forma que fosse franqueado o seu acesso às camadas médias e médias-baixas da população. Na década de 60 surgiu o Sistema Financeiro da Habitação, cuja finalidade era, valendo-se dos recursos gerados pela poupança decorrente da instituição do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, ensejar o desenvolvimento da construção civil e atender à demanda de casas populares e de imóveis destinados à classe média. As sucessivas intervenções governamentais na economia, cujo escopo era o de debelar a escalada inflacionária, findaram por inviabilizar o Sistema Financeiro da Habitação, tal como fora inicialmente concebido, provocando marcada retração da oferta de imóveis novos, notadamente na década de 80, indo até meados da década de 90. Impor-se-ia, diante desse quadro, fazer surgir alternativas que tomasse atrativo aos agentes financeiros públicos e privados, direcionar recursos próprios e oriundos de repasses estatais, à construção civil, inclusive porque se atenderia a uma oferta de mão-de-obra não especializada, que poderia ser rapidamente captada ou mesmo reabsorvida. Os agentes financeiros que se lançaram a essa empreitada valeram-se, inicialmente, da imposição da garantia hipotecária constituída sobre as unidades financiadas, de forma que o retomo dos seus investimentos estivesse garantido, sem maiores riscos. Assim, a cada concessão de financiamento para incorporação ou construção, corresponderia uma ou mais hipotecas, que gravariam os atuais ou futuros imóveis, e que só seriam levantadas após o pagamento integral das prestações, com os acréscimos contratuais que, muita vez, oneravam os adquirentes de modo tal que a continuidade do fluxo de pagamentos findava irremediavelmente comprometida. A entrada em vigor da Lei 9.514/97, instituiu no Brasil a alienação fiduciária em garantia de imóveis, possibilitando às instituições financeiras, assumindo a qualidade de fiduciantes, ampliou o rol dos direitos reais de garantia ao instituir a cessão fiduciária de direitos creditórios, a caução de direitos de créditos, além da já citada alienação fiduciária de coisa imóvel. Partindo dessas duas vertentes de garantia de financiamentos imobiliários, o presente trabalho analisa, sob o ponto de vista do Código Brasileiro de Defesa do Consumidor, a presença de cláusulas, nos instrumentos particulares de venda e compra de unidades incorporadas, autorizadoras de constituição de garantia hipotecária sobre esses imóveis ou de sua alienação fiduciária em garantia, ambas protetoras do concedente do financiamento. O objetivo da dissertação é o de demonstrar que os direitos reais de garantia, neste caso, sucumbem diante das disposições da Lei Consumerista, notadamente aquelas que dispõem a respeito da vedação de cláusulas abusivas e de disposições que instaurem o desequilíbrio contratual, em desafio aos princípios da boa-fé objetiva e da incolumidade econômica do consumidor, que decorreram da proteção constitucional ao mais fraco nas relações de consumo

ASSUNTO(S)

direito alienacao fiduciaria defesa do consumidor -- leis e legislacao -- brasil garantia de imoveis bens imoveis

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